Leto 2026 je prelomno leto za kitajski nepremičninski sektor
V tem ključnem letu prehoda med starimi in novimi modeli ter gonilci v nepremičninskem sektorju je nepremičninski sektor leta 2025 dosegel odločilne dosežke. Politike so vzpostavile sistematičen podporni okvir, ki zajema povpraševanje, ponudbo in zaščitne ukrepe, ter poganja nepremičninski trg k trajni stabilizaciji in izboljšanju. Sistem stanovanjske varnosti je bil močno razširjen in nadgrajen, urbana prenova je močno napredovala, naloga zagotavljanja oddaje nepremičnin je bila v celoti opravljena, gradnja »kakovostnih stanovanj« je dobila zagon, preboji pa so bili doseženi pri reševanju dolžniških tveganj podjetij. Na splošno je sektor pokazal razvojno pot stalnega napredka.
V tem ključnem trenutku 'letni pregled 2025–2026' preučuje razvoj nepremičnin v tem letu z analizo politik in opazovanjem tržnih trendov, pri čemer se osredotoča na prihodnje smeri preoblikovanja za razvijalce nepremičnin za podporo visoko-kakovostne rasti industrije.
Avtor Xu Qian, China Real Estate Journal|Peking
Ko se leto 2025 bliža koncu, je kitajski nepremičninski trg ob globokih prilagoditvah pokazal pozitivne premike.
V prvih enajstih mesecih tega leta je kumulativna prodaja novih komercialnih stanovanj po vsej državi dosegla 7,5 bilijona juanov, pri čemer naj bi celo{1}}letna številka ostala v razponu od 8 bilijonov do 9 bilijonov juanov. Čeprav to ni dosegel obsega prodaje v višini 9,7 bilijona juanov, zabeleženega leta 2024 (-za-letno zmanjšanje za 17 %), se je stopnja upada znatno zmanjšala, kar kaže, da trg postopoma utrjuje svoje temelje.
Trg zemljišč je prvi pokazal znake segrevanja. Zasebni razvijalci, ki dolgo niso sodelovali pri licitiranju, so se vrnili v boj in se osredotočili na vrhunske parcele v mestih prve- in druge-lige. Na primer, v okrožju Chaoyang v Pekingu je parcela Songyuli doživela več kot sto krogov dražb, preden jo je Maoyuan Real Estate zagotovil za 5,024 milijarde juanov. Podobno je parcela v okrožju Pidu v Chengduju doživela 35 krogov zbiranja ponudb, preden jo je zagotovil Jinsha Ludao za 337 milijonov jenov, kar predstavlja premijsko stopnjo 39,53 %. Ti dogodki nakazujejo delno okrevanje zaupanja trga.
Ključni premik se kaže tudi na ravni podjetij. Skupina razvijalcev nepremičnin v težavah, kot sta Sunac in Country Garden, postopoma izhaja iz svojih najtemnejših časov s težavnim prestrukturiranjem dolgov, kar nakazuje, da je vrhunec neplačil nepremičnin mimo.
Če pogledamo naprej do leta 2026, je usmeritev politike zdaj jasno opredeljena. Nedavno sklicana osrednja gospodarska delovna konferenca je dala prednost "prizadevanju za stabilizacijo nepremičninskega trga", pri čemer je prvič uskladila tri cilje "nadzora nove ponudbe, zmanjšanja zalog in optimizacije ponudbe." Pozval je tudi k poglobitvi reform sistema stanovanjskega sklada, urejenemu spodbujanju gradnje „kakovostnih stanovanj“ in pospešenemu razvoju novega modela za nepremičninski sektor.
Nedavno zaključena nacionalna konferenca o stanovanjih in urbanem-razvoju podeželja je podobno poudarila »prizadevanje za stabilizacijo nepremičninskega trga«. Občinske oblasti je pozval, naj v celoti izkoristijo svojo avtonomijo pri urejanju lastnine, prilagodijo in optimizirajo politike, kot je primerno, podprejo bistvene in nadgradnje stanovanjskih potreb prebivalcev ter spodbujajo stabilno tržno delovanje. Pozval je tudi k pospešenemu razvoju novega modela razvoja nepremičnin in urejeni vzpostavitvi temeljnih sistemov.
Ta niz ureditev kaže, da se nepremičninske politike premikajo od kratkoročnih-podpornih ukrepov k srednje-do-dolgoročnim-institucionalnim okvirom, katerih cilj je omogočiti mehak pristanek trga in preoblikovanje njegovega razvojnega modela. Kitajski nepremičninski sektor se pospešeno približuje novemu ciklu visoko-kakovostnega razvoja, osredotočenega na ljudi in usklajenega z dinamiko ponudbe-povpraševanja.
Leta 2026 se pričakuje bolj sistematičen in ciljno usmerjen sklop politik stabilizacije trga nepremičnin.
━━━━
2025: Politike uporabljene v največji možni meri
"Stabilizacija in odboj" začne obroditi sadove
Leto 2025 je za kitajski nepremičninski sektor zaznamovalo leto prepletene „močne politike“ in „šibke tržne“ dinamike. Politična fronta je pokazala doslednost in odločnost brez primere ter se osredotočila na podpiranje stabilnosti; vendar je trg razkril nezadosten endogeni zagon in se po kratkem odboju vrnil v fazo prilagajanja, ki išče novo ravnotežje.
'Stabilizirati nepremičninski in borzni trg ter vztrajno voditi nepremičninski trg k zaustavitvi padcev in stabilizaciji.' To je zajemalo krovno direktivo za nepremičninski sektor leta 2025, ki je bila začrtana na Central Economic Work Conference konec leta 2024. Njen pomen je izhajal iz dejstva, da je od četrtega četrtletja 2024 obseg prodaje novih stanovanj v ključnih mestih dve zaporedni četrtletji ohranil pot okrevanja, medtem ko so transakcije z rabljenimi-nepremičninami opazno rasle, kar kaže na začetni uspeh v zaustavitev padcev in stabilizacijo trga.
Na nacionalnem ljudskem kongresu marca 2025 je vladno poročilo o delu prvič vključilo 'stabilizacijo nepremičninskega trga' med svoje glavne zahteve in ponovno poudarilo potrebo po 'nadaljevanju prizadevanj za stabilizacijo nepremičninskega trga in obrnitev njegovega padca.' To je izražalo trdno zavezanost centralne vlade k stabilnosti trga. V poročilu se je prvič pojavil tudi izraz »kakovostna stanovanja«, pri čemer se pričakuje, da bo pospešena gradnja takšnih nepremičnin spodbudila iteracijo in nadgradnjo izdelkov ter s tem spodbujala stabilizacijo trga z visoko-kakovostno ponudbo.
Pod osredotočenim zagonom teh politik je nepremičninski trg v začetku leta doživel skromen vrhunec okrevanja, s posebno visoko uspešnostjo v-mestih prvega reda in izbranih osrednjih mestih drugega-niva. V prvem četrtletju tega leta se je površina novozgrajenih komercialnih stanovanjskih nepremičnin, prodanih prek spletnih pogodb v Shenzhenu, povečala za več kot 80 % iz leta-v-leto, medtem ko so mesta, vključno s Šanghajem, Guangzhoujem, Hangzhoujem, Ningbojem in Nanjingom, zabeležila vsako leto-v-letna povečanja za več kot 20%, kar je za kratek čas ponudilo utrinke upanja za stabilizacija.
Vendar so se temelji tega okrevanja izkazali za krhke. Ker se je zadržano-povpraševanje hitro sprostilo, je zagon trga od aprila dalje vidno oslabel.
Podatki državnega statističnega urada kažejo, da je od januarja do aprila prihodek od prodaje novih komercialnih stanovanj upadel za 3,2 % medletno-na-leto, s čimer se je padec povečal za 1,1 odstotne točke v primerjavi s prvim četrtletjem. Naložbe v razvoj nepremičnin so medletno--padle za 10,3 %, pri čemer se je krčenje v primerjavi s prvim četrtletjem poglobilo za 0,4 odstotne točke in se vrnilo na dvo-mestno zmanjšanje. Zmanjšalo se je tudi število mest, v katerih se cene nepremičnin zvišujejo. Med 70 večjimi in srednje-velikimi mesti so se v 22-za-meseci cene novih stanovanj zvišale, kar je dve manj kot marca; pet mest je zabeležilo-v-mesečno zvišanje cen-rabljenih stanovanj, pet manj kot marca.
Kljub ponavljajočim se pozivom centralnih organov na ključnih sestankih aprila, junija in avgusta, naj „utrdijo stabilizacijski trend“ in „sprejmejo močnejše ukrepe“, skupaj z zaporednimi paketi podpore politik, ki so jih uvedle lokalne vlade – vključno z nadaljnjim omilitvijo nakupnih omejitev v -mestih prve stopnje, odpravo najnižjih obrestnih mer za posojila, znižanjem razmerja predplačil na 15 %, izboljšanimi politikami stanovanjskega sklada in izdajo nakupa stanovanj subvencije – učinkovitost teh ukrepov je pokazala vse manjše mejne donose.
Poleg stopnje odpornosti na srednje{0}}do-visoko-trgih nekaterih osrednjih mest so ključni kazalniki, kot so novi začetki gradenj in naložbe v razvoj nepremičnin po vsej državi, še naprej pospešeno padali, pri čemer je trg kot celota vstopil v fazo "inercijskega upadanja". Kratek 'utrip', opažen junija, ki so ga vodili razvijalci nepremičnin, ki so okrepili promocije, da bi dosegli pol-letne cilje uspešnosti, ni uspel obrniti tega trenda.
Pravi preizkus za trg so pričakovanja. Medtem ko je industrija na splošno pričakovala stroge politične ukrepe, podobne prejšnjim letom, med tradicionalnim obdobjem največje prodaje septembra in oktobra, je politični okvir konec septembra letos ostal razmeroma miren. Nezmožnost izpolnjevanja pričakovanj je neposredno vodila v slabo oktobrsko prodajno sezono, kar je še dodatno zmanjšalo zaupanje trga.
Ob vstopu v četrto četrtletje je pritisk na nepremičninski trg postal izrazitejši. Od januarja do novembra so nacionalne naložbe v razvoj nepremičnin padle za 15,9 % medletno--pri čemer se je upad povečal za 1,2 odstotne točke v primerjavi s prvimi desetimi meseci, kar je dodatno upočasnilo skupno rast naložb. Cene nepremičnin so bile prav tako pod pritiskom: novembra je le osem od 70 mest po vsej državi zabeležilo-v-mesečno zvišanje cen novih stanovanj, medtem ko nobeno mesto ni zabeležilo zvišanja cen rabljenih-domov. Letni obseg transakcij in cene so dosegli vrh marca, četrto četrtletje pa je zaznamovalo najnižjo uspešnost leta.
Če pregledamo leto kot celoto, se jasno pokaže jasna usmeritev nepremičninskega trga, ki je »začel visoko, končal pa nizko«: od vrhunca prodaje v marcu do manjšega dviga v juniju in končno dna v četrtem četrtletju. Letošnje leto ni samo zajelo usmeritve trga, temveč je zaznamovalo tudi ključni korak pri težkem prehodu industrije od starega cikla k novemu razvojnemu modelu, osredotočenemu na "stabilizacijo pričakovanj in gradnjo kakovostnih domov".
━━━━
2026: Osredotočanje na stabilizacijo trga nepremičnin
Pospeševanje izdelave novega modela
Ob soočanju z globalnimi spremembami brez primere je četrto plenarno zasedanje 20. centralnega komiteja KPK pregledalo in sprejelo 'Predlog centralnega komiteja Komunistične partije Kitajske o oblikovanju 15. pet-letnega načrta za nacionalni gospodarski in družbeni razvoj.' Izrecno je navedla potrebo po „spodbujanju visoko{4}}kakovostnega razvoja v nepremičninskem sektorju“ in poudarila „odpravo nerazumnih omejevalnih ukrepov glede stanovanjske potrošnje“.
Ta odločitev presega tradicionalno vlogo nepremičnin kot edinega gonila gospodarske rasti in nakazuje temeljni premik industrije od 'razširitve obsega' k 'izboljšanju kakovosti' in od 'orodja gospodarske spodbude' do 'temelja družbene stabilnosti.' Začrta smer razvoja nepremičnin v naslednjih petih letih in pozneje.
Za pospeševanje visokokakovostnega-razvoja v nepremičninskem sektorju je najpomembnejša naloga stabilizirati trg in ustaviti njegov upad. Leto 2026 je kot uvodno leto 15. pet-letnega načrta še posebej kritičnega pomena.
Nedavno sklicana osrednja gospodarska delovna konferenca je izrecno ukazala: »Osredotočite prizadevanja na stabilizacijo nepremičninskega trga, izvajanje-posebnih mestnih ukrepov za nadzor nove ponudbe, zmanjšanje zalog in optimizacijo ponudbe. Spodbujati nakup obstoječega komercialnega stanovanjskega fonda za uporabo predvsem v cenovno dostopnih stanovanjih. Poglobiti reforme sistema stanovanjskega sklada in urejeno pospešiti gradnjo kakovostnih stanovanj. Pospešiti vzpostavitev novega razvojnega modela nepremičninskega sektorja.« Ta jedrnata, a globoka izjava zajema celovite ureditve, ki zajemajo stabilizacijo trga do preobrazbe modela.
16. decembra je tiskovna agencija Xinhua objavila interpretacijo urada Centralne komisije za finančne in gospodarske zadeve o duhu osrednje ekonomske delovne konference 2025. Urad je ugotovil, da 'stalno zmanjševanje naložb v razvoj nepremičnin odraža lokalna prizadevanja za absorpcijo zalog in strog nadzor nad novo ponudbo, kar predstavlja racionalno izbiro razvijalcev kot odgovor na trenutne tržne razmere,' s poudarkom na potrebi po 'objektivni analizi in pravilni oceni.' Nadalje je pojasnilo, da imajo nepremičnine močno medsebojno povezanost in široke družbene posledice, ki zahtevajo veliko pozornost javnosti. "Obseg transakcij za nova in-rabljena stanovanja ostaja v osnovi stabilen, stopnja padanja cen nepremičnin pa se vztrajno zmanjšuje."
Te izjave potrjujejo ključno pomembnost sektorja in obravnavajo zaskrbljenost trga glede "upada industrije", kar nakazuje usmeritev politike, ki na kratkoročna-nihanja gleda racionalno.
Centralna komisija za finančne in gospodarske zadeve je nadalje analizirala, da je 'leta 2024 stopnja urbanizacije Kitajske na podlagi stalnih prebivalcev dosegla 67 %, medtem ko je stopnja urbanizacije na podlagi registriranih prebivalcev ostala pod 50 %.' Togo stanovanjsko povpraševanje 'novih mestnih prebivalcev', kot so na novo prijavljeni delavci migranti in nedavno univerzitetni diplomanti, zahteva trajno sproščanje.
„Na strani povpraševanja je treba izvajati bolj ciljno usmerjene ukrepe, da bi v celoti sprostili toge in vse pogostejše stanovanjske potrebe prebivalcev.“ Naslednji koraki bodo vključevali „poglobitev reforme sistema stanovanjskega varstvenega sklada“ in „izvajanje ukrepov stanovanjske kreditne in davčne politike“, da bi zmanjšali stroške nakupa stanovanj in sprostili povpraševanje po „zamenjavah starih nepremičnin z novimi“ in „nadgradnji iz manjših v večje domove“.
V zvezi z zmanjšanjem inventarja je centralna vlada pojasnila, da se lahko „obveznice lokalnih oblasti uporabijo za podporo revitalizaciji neizkoriščenih rezerv zemljišč in pridobitvi obstoječega komercialnega stanovanjskega fonda“. Mestom je bila podeljena večja avtonomija glede prevzemnih subjektov, določanja cen in rabe zemljišč, s ciljem doseči dvojna cilja absorpcije zalog in optimizacije strukture ponudbe.
Urad osrednje komisije za finančne in gospodarske zadeve je nadalje poudaril potrebo po 'reformi in izboljšanju temeljnih sistemov, ki urejajo razvoj nepremičnin, financiranje in prodajo, pri čemer je treba natančno določiti čas uvedbe novih okvirov za postopno nadomestitev zastarelih praks.' Poudarilo je tudi, da je 'ostalo veliko dela pri prenovi mest, zlasti v zvezi s propadajočimi stanovanji in prenovo vasi-v-mesta,' kar začrta dolgoročno-pot za visoko-kakovosten razvoj sektorja.
»Glavni vzrok za trenutni upad nepremičninskega trga je v nezadostnem zaupanju. Kitajski državljani niso brez sredstev; raje vse bolj raje nalagajo denar v banke kot vlagajo v nakupe nepremičnin,« je izjavil Meng Xiaosu, nekdanji vodja Nacionalne projektne skupine za stanovanjsko reformo in nekdanji predsednik China Real Estate Group. Napoveduje, da bo leto 2026 pomenilo ključno prelomnico za kitajske cene nepremičnin, saj se bo trg stabiliziral in okreval.
Več raziskovalnih ustanov predvideva tudi, da se bo nepremičninski trg na splošno stabiliziral do leta 2026. Pričakuje se, da se bodo najprej stabilizirala vrhunska sredstva v osrednjih mestih, podprta z izboljšavami politik in povpraševanjem, medtem ko se bodo mesta na nižji-nizki stopnji še naprej soočala s pritiskom, da počistijo zaloge. Logika razvoja industrije se premika od "postopnega širjenja" k "optimiziranju obstoječih zalog", pri čemer se kot ključne usmeritve pojavljajo cenovno dostopna stanovanja, prenova mest in gradnja "kakovostnih stanovanj". S trajno podporo politike in postopnim okrevanjem gospodarstva je trg nepremičnin pripravljen na mehak pristanek in dolgoročen-zdrav razvoj.
Pet{0}}letna pot preobrazbe ni bila gladka, vendar vztrajnost politike in tržna odpornost skupaj kujeta novo izhodišče. Od hitre rasti do prehoda,-ki ga poganja kakovost, od '-širitve, ki jo poganja obseg' do 'razvoja,-osredotočenega na ljudi, kitajski nepremičninski sektor tiho, a temeljito preoblikuje svoje vrednotne koordinate skozi ta transformativni proces.
Leto 2026 ne označuje le kronološkega novega začetka, temveč ključno točko v logičnem prestrukturiranju industrije. Ko se kratkoročna-nihanja postopoma umirjajo in se vztrajno oblikujejo dolgoročni-mehanizmi, se na obzorju odpira bolj zdravo, bolj trajnostno stanovanjsko obdobje-ki je tesneje povezano z-človeškim blaginjo-.